SEO Блог

• Головна
• Про цей блог
• Контакти
• Мапа сайту

Сучасні офісні містечка в парковій зоні - мрія чи реальність ?

. percent-table {border: 1px solid # 333; margin: 0 auto;}. percent-table {width: auto! important;}. percent-table th,. percent-table td {padding: 5px solid # ccc! important;}

[Від редакції: Роман Хміль - один з найвідоміших українських IT-менеджерів, засновник компанії SourceValley, яка згодом перетворилася в GlobalLogic Ukraine . З початку 2012 року Роман займає посаду COO компанії Ciklum . У нього є акаунти в і LinkedIn .]

Останнім часом, періодично відволікаючись від боротьби за якість офісного життя, яка забирає чимало сил і часу, замислююся про те, чи чекає нас все-таки світле майбутнє на ринку офісів для технологічних компаній? Зокрема, ринок ІТ ось уже 10 років стрімко зростає, споживаючи все більше площ, електроенергії та мізків. І якщо з мізками і електроенергією в Україну все йде непогано, то ось офісів останнім часом не вистачає катастрофічно, та і якість тих, що є, залишає бажати кращого.

Чи можемо ми розраховувати на те, що у нас з'являться такі ж бізнес-парки, які ми бачимо, відвідуючи наших колег за кордоном? Чи можуть вони бути в межах міста, адже в Києві є досить багато промислових зон, які можна реконструювати, або це можливо тільки на околицях? Чи поїдуть співробітники за компаніями на околицю міста, а якщо так, то що для цього потрібно?

Ще зовсім недавно бурхливий розвиток ринку офісної нерухомості в Києві відповідало на ці питання однозначно. Здавалося, що в осяжному майбутньому у нас з'являться і гламурні скляні хмарочоси класу А в центрі міста, і якісні офіси класу B-С в промислових зонах, а за ними і комплексні ділові парки з розвиненою інфраструктурою. Політ фантазій обмежувався тільки креативністю архітекторів та дефіцитом майданчиків для забудови, які підприємці швидко розхапали, застовпили і вже щосили продавали футуристичні пейзажі завтрашнього дня. Здавалося, що мрії в Україну здійснюються на очах і світле майбутнє не за горами.

Криза застав зненацька навіть реалістів, не кажучи вже про мрійників. Вижили небагато, при цьому багато хто з них залягли на дно, в результаті впевнено будувати продовжують одиниці. Остання виставка робіт архітекторів, які представляли перспективні проекти розвитку Києва, здавалася вже науковою фантастикою, хоча ще недавно це були реальні проекти, в багато з яких інвестори готові були вкладати гроші.

Я сам виріс на Теремках, і згадую зараз улюблену історію моїх батьків. Вони приїхали до Києва молодими фахівцями в далекому 1974 році і, коли отримували першу квартиру в готельці, вірили, що до 1980 р. там буде метро, ??а до 2000-го у всій країні вже буде соціалізм, при цьому в Києві, може бути, і раніше. З тих пір минуло майже 40 років, календар Майя вже закінчується, батьки встигли давно вийти на пенсію і ось, із затримкою в 32 роки вони, їхні діти і внуки чекають пуску метро Теремки, запланованого на кінець 2012 року. Така вона - реальне життя, яка іноді прискорюється, іноді сповільнюється, але в цілому прогрес йде не так вже й швидко, як хотілося б.

Якщо говорити в цифрах і фактах, то п'ятірка найбільших ІТ-компаній в Києві у 2012 році освоїть до 15 000 квадратних метрів нових офісних площ. А протягом 5 років, припускаючи песимістичний сценарій зростання на 35% в рік, ця цифра складе до 150 000 м ?.

Середні орендні ставки, за якими ІТ-компанії готові знімати офіси класу В у діловому центрі міста (2-3 станції метро від Хрещатика), складають від 20 до 25 доларів за квадратний метр, включаючи ПДВ, з урахуванням того, що послуги утримання офісу, комунальні та електроенергія оплачуються окремо по факту.

Основними критеріями при виборі розташування офісу з точки зору привабливості його для співробітників є близькість до станції метро (до 70% співробітників добирається на роботу громадським транспортом), клас будівлі (якість ремонту, вид з вікна, вентиляція-кондиціювання), наявність парковки (при середніх доходах програмістів понад 15000 грн на місяць все більше співробітників здатні придбати чотириколісного друга) і соціальна інфраструктура поряд з офісною будівлею.

Ключовим же параметром для компаній стає масштабованість площадки, на якій знаходиться офіс, адже при тих темпах зростання, які демонструють лідери, кожні 2-3 роки потрібно подвоювати офісні площі, а розвиток компанії в декількох бізнес-центрах одночасно має очевидні недоліки.

Як це не дивно для аналітиків, але більшість провідних ІТ-компаній розташоване в центрі міста, хоча по роду діяльності близькість до центру не є необхідністю з виробничої точки зору. Тим не менш, це обумовлено високою конкуренцією на ринку праці, де виграє та компанія, яка зможе запропонувати не тільки більш вигідний компенсаційний пакет, але і зручний офіс. Так, наприклад, компанія Ciklum знаходиться в бізнес центрі Horizon Park на Амосова, GlobalLogic - в БЦ «Протасів» на Грінченка, EPAM - во «Порах Року» на Кудряшова, а Luxoft, який історично розташувався трохи далі від центру міста, в бізнес- центрі «ІРВА» на Радищева.

Що ж нас чекає в найближчі 5-10 років? Ситуація непроста. Будують мало, «якість життя» в офісах низька, структура пропозиції не відповідає попиту. В результаті на ринку відчувається реальний дефіцит офісних площ класу B у той час як будується і вводиться в основному клас А. При цьому інвестори вкладають в клас А в розрахунку на більш високу прибутковість, в той час як клієнт шукає B і не готовий платити більше. І ті, й інші схвильовані до сліз: інвестор стверджує, що опускати ціну далі не може, собівартість не дозволяє. А покупець не може собі дозволити клас А по тій же причині.

Додамо до цього те, що в кризу нові об'єкти не стартували взагалі, грамотного і комплексного планування інфраструктури на рівні міста не було, західний інвестор з сучасними напрацюваннями й технологіями втік, загалом, пост-апокаліпсис локального масштабу.

Але життя йде, країна росте, компанії розвиваються. І при цьому думають про майбутнє, планують, мріють. І мріють, ні багато ні мало, про якісну і сучасної офісної нерухомості, яка б надихала співробітників на творчість та інновації, дозволяла їм фокусуватися на роботі, не відволікаючись на вирішення побутових проблем, а після роботи не витрачати час на пробки і громадський транспорт. Тобто, дозволяла їм жити, працювати і відпочивати в межах компактної території бізнес-парку, такого собі «міста в місті». А ще бажано, щоб такий нерухомості було багато, ринок був конкурентний і відповідно ціни на ці офісні площі можна було порівняти з нашими сусідами. Інакше бізнес буде розвиватися в тих країнах, де умови кращі.

Хочеться, щоб і у нас була своя Кремнієва Долина, щоб ми могли тут творити і винаходити, щоб при цьому наші діти росли тут здоровими, могли продовжити нашу справу в нашій країні і були тут щасливі, пишалися України, а не виїжджали в пошуках нової Батьківщини. А для цього від сектора офісної нерухомості нам потрібна всього лише сучасна інфраструктура ...

Якщо дивитися на карту Києва, промислових майданчиків, які можна було б освоїти для вирішення цього завдання, досить багато. Це та територія залізничного депо в районі Федорова-Боженко, і район КПІ-Більшовик, і бульвар Лепсе, і багато інших. А ще є мальовничі околиці з лісопарковій зоною: ВДНХ-Іподром, Феофанія, Коцюбинське, Пуща-Водиця, Вишгород.

Проте, є декілька проблем:

• мало хто готовий будувати комплексний проект, який вимагає значних і довгострокових інвестицій. Причому частина з них - це капітальні інфраструктурні об'єкти, які може і повинна взяти на себе тільки держава;

• екологічно сприятливих районів у Києві не так багато, при тому, що місто достатньо зелене. Майданчиків, які можна було б інтегрувати з лісопарковій зоною в межах міста вкрай мало, парки зазвичай вже оточені житловою нерухомістю, або є громадською територією;

• інфраструктура в місті розвинена нерівномірно, які підходять майданчики часто не забезпечені потрібними потужностями по електроенергії;

• побутова інфраструктура (дитячі садки, школи, спортивні центри) не відповідає сучасним потребам, а відстані між об'єктами і транспортні пробки ведуть до істотних втрат часу;

• відсутність ефективного контролю за вихлопними газами і перенасичення Києва автомобілями призводить до сильної загазованості повітря, а відсутність належної прибирання вулиць - ще й до його запиленню.

Вирішити всі проблеми одним махом можна, побудувавши бізнес-парк на околиці міста в лісопарковій зоні, проте там доведеться вирішити проблеми іншого роду:

• житло і соціальна інфраструктура. Необхідно або прив'язуватися до найближчого спальному масиву, або, що бажано, будувати все «з нуля» і за сучасними стандартами;

• інженерія, а саме об'єкти комунального господарства (каналізація), лінії електропередач і підстанції, а також дороги. Все це капітальні інвестиції, які навряд чи під силу приватним інвесторам і в які повинна вкладати держава.

Бізнес-парки на околиці міста отримають путівку в життя тільки в тому випадку, якщо зуміють реалізувати комплексний підхід, який буде включати в себе офіси, житлову нерухомість, соціальну інфраструктуру (дитячі садки, школи, спортивні та розважальні об'єкти), інтегровані в єдиний комплекс і об'єднані однією компанією, що управляє. Причому якорем в даному випадку може стати саме доступне житло, адже вирішення цієї проблеми сьогодні не під силу більшості компаній, навіть з урахуванням високих доходів їх співробітників.

Альтернативами є майданчики в межах міста (3-4 станції метро від центру), які не вирішують усіх проблем, але дозволяють при цьому використовувати існуючу соціальну інфраструктуру міста.

В даний момент більшість компаній воліють орендувати офіси, є поодинокі приклади компаній, які можуть похвалитися власними будинками. І якщо до кризи ціни на комерційну нерухомість не надихали на будівництво власних офісів, то зараз великі компанії, у яких гарна ліквідність, замислюються, а деякі вже активно ведуть переговори про придбання ділянок під забудову, або про викуп недобудованих об'єктів.

Враховуючи потреби ІТ-ринку в площах на найближчі 5 років, можна назвати основні проекти, на які буде звернено пильну увагу компаній:

Чи з'явиться в найближчі 5 років хоч один комплексний бізнес-парк на території Києва? Шанси є, і проекти теж. З найбільш перспективних варто відзначити проект Bionic Hill в сел. Коцюбинське і Київ Аеропорт Сіті в Борисполі. У той час як близькість до аеропорту буде затребувана логістичними компаніями, проект Bionic Hill орієнтується на айтішників, обіцяючи розмістити на своїй території і офіси, і житло, і навіть університет!

поїдуть співробітники за місто у разі реалізації такого проекту? Упевнений, що так. Київ, звичайно, не так перевантажений пробками, як Москва, але багато хто вже добираються на роботу 2-3 години на день. І можливість жити на природі, працювати поруч і там же відпочивати, безумовно, зацікавить як пересічних співробітників, так і менеджерів компаній.

Так що будемо залишатися оптимістами і сподіватися, що протягом 10 років такий бізнес-парк в лісі можна буде побачити, і на це не знадобиться цілих 32 роки. Адже всі наші батьки мріють, щоб наше життя було трохи краще, ніж була у них. І розчаровувати їх не хочеться!

Опубліковано: 13/08/12 @ 08:52
Розділ Різне

Рекомендуємо:

Анонс конкурсу DOU Best Employer 2012
14 - 17 листопада, Київ - XP Days Ukraine 2012
Що таке QR -код і як його можна використовувати при просуванні бренду
У мобільному Facebook з'явиться реклама нового типу
Дайджест : компанії йдуть до Дніпропетровська, Qt куплений, типізація розробників, CSS Blending

© 2011-2024 Seo Blog. Розробка сайту SeoB